芜湖商品房预售资金监管 禁止开发商直接收取购房款

芜湖市人民政府办公室关于印发芜湖市市区商品房预售资金监管办法的通知

各县、区人民政府，省江北产业集中区、经济技术开发区、长江大桥开发区、高新技术产业开发区管委会，市政府各部门、各直属单位，驻芜各单位：

《芜湖市市区商品房预售资金监管办法》已经2013年7月4日市政府第4次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

2013年8月18日

芜湖市市区商品房预售资金监管办法

排名前列条为保障商品房预售资金用于房地产开发项目，防范交易风险，保持房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规规章的相关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用本市市区范围内（包括省江北产业集中区、经济技术开发区、长江大桥开发区）商品房预售资金的收存、拨付、管理。

第三条本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业取得预售许可后，在取得《芜湖市商品房初始登记证》前预售商品房所得款项。

本办法所称预售资金监管，是指商品房预售资金监管主管部门对房地产开发企业预售资金的使用进行监督和管理。

预售资金应当优先支付房地产开发项目建设必需的建筑材料、设备款项和项目建设的施工进度款、法定税费及其他相关费用。

第四条市住房和城乡建设委员会是本市商品房预售资金监管主管部门（以下简称“监管部门”）。

市城市房屋综合开发管理办公室是本市商品房预售资金监管机构（以下简称“监管机构”），具体负责商品房预售资金的日常监管工作。

市人行、市银监局、市公积金管理中心等有关单位应当根据各自职责，配合做好预售资金监管工作。

第五条商品房预售资金监管遵循专户收存、专项使用、分类监管的原则。监管部门建立预售资金监管网络管理制度，实行全程全额监管。

第六条预售资金监管期限自核发商品房预售许可证之日起，至办理商品房初始登记之日止。

第七条各商业银行芜湖分行（以下简称“监管银行”）应当与监管机构签订预售资金监管协议，承担预售资金监管业务的商业银行与监管机构实行联网后，方可开展预售资金收支业务。具体承担预售资金监管的支行（以下简称“承办银行”）由监管银行与监管机构确定，并根据本办法和预售资金监管协议规定，做好预售资金监管工作。

第八条房地产开发企业在申请商品房预售许可证前，可以选择一家或多家商业银行（以提供项目开发贷款的商业银行为主）设立商品房预售资金监管账户，并与监管机构、承办银行签订芜湖市商品房预售资金监管协议。

监管协议应包括以下内容：

（一）房地产开发企业的名称、地址；

（二）监管项目的名称、坐落地点；

（三）监管账户名称、账号；

（四）监管项目范围和预售资金监管内容；

（五）商品房预售资金使用计划；

（六）违约责任及争议解决方式。

房地产开发企业应当按照每份商品房预售许可证分别开立商品房预售资金监管账户。房地产开发企业变更监管账户，应当重新签订预售资金监管协议，同时应当及时告知购房人。

第九条房地产开发企业在签订商品房预售资金监管协议的前提下，开发项目在达到形象进度正负零时可申请办理商品房预售许可手续。

有以下情形之一的房地产开发项目不得申请：

（一）未按《国有土地出让合同》约定时间缴纳土地出让金或推迟缴纳土地出让金而产生滞纳金的；

（二）因企业自身原因未按《国有土地出让合同》约定时间开工建设的；

（三）拖欠工程款或农民工工资的；

（四）有过逃避预售资金监管不良行为的；

（五）有其他严重违法违规行为的。

第十条监管部门在受理商品房预售许可申请时，应当查验商品房预售方案中预售资金监管账户的落实情况。商品房预售许可证中应载明监管账户。

房地产开发企业预售商品房时，应当向购房人告知监管账户，售楼广告和购房合同应当载明监管账户，不得提供其他账户收存预售资金。

采用一次性付款方式购买商品房的预售资金和采用分期付款方式、按揭贷款方式购买商品房的首付款必须全额存入监管账户，方能办理网上签约；分期付款余额、按揭贷款和住房公积金贷款，分别由购房人、贷款银行和公积金管理中心直接汇入监管账户。房地产开发企业不得收取现金。

第十一条预售资金分重点监管资金和一般监管资金。

重点监管资金，是指用于保证监管项目在取得《芜湖市商品房初始登记证》前所需工程建设费用和应交税款的预售资金；一般监管资金是指超出重点监管资金以外的预售资金。

第十二条重点监管资金由工程建设费用（含建筑工程、区内基础设施及公共配套设施）、不可预见费（工程建设费用的10%）和销售收入的税款组成。工程建设费用依据市建设工程造价管理部门发布的建设工程单位综合造价乘以建筑面积核定。

第十三条房地产开发企业应当在使用商品房预售资金前，向监管机构提供用款计划，并按计划分次申请用款。用款计划应当按照建设工程形象部位完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。

使用商品房预售资金支付企业管理及营销等费用的，按每次支付的施工款的5%同时计提。使用商品房预售资金支付建设项目所需法定税费的，按实际发生情况随时申请。

第十四条房地产开发企业申请使用预售资金时，应填写预售资金拨付申请表，并根据下列申请款项提交相应材料：

（一）申请施工进度款的，提供项目监理单位出具的建设工程形象部位及其造价证明；

（二）申请购买建筑材料、设备款的，提供购销合同；

（三）申请设计、监理等相关费用的，提供相关合同或缴费证明；

（四）申请和建设项目有关的法定税费，提供相关单据。

（五）申请偿还在建工程抵押贷款的，由抵押权人提供他项权证明、借款合同及抵押合同。

首次拨款后，以后每次申请拨款时应当提交上一次申请用款事项的收款票据。

第十五条预售资金的使用按照工程建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

重点监管资金按以下工程建设进度使用：

（一）取得商品房预售许可证后，首次可使用资金额度不超过重点监管资金的40%；

（二）主体结构封顶的，可累计使用资金额度不超过重点监管资金的60%；

（三）建筑单体质监备案后，可累计使用资金额度不超过重点监管资金的85%；

（四）竣工综合验收备案后，可累计使用资金额度不超过重点监管资金的95%。

房地产开发企业在办理商品房预售许可证之前应支付而未支付的各项费用不得申请使用重点监管资金。

第十六条有以下情形之一的房地产开发项目列为重点监控项目：

（一）未按《国有土地出让合同》约定时间缴纳土地出让金的项目或推迟缴纳土地出让金而产生滞纳金的项目；

（二）未按《国有土地出让合同》约定时间开工、竣工等有违约行为的项目；

（三）拖欠工程款或农民工工资的项目；

（四）有违法违规行为的项目；

（五）其他应列入重点监控项目的情形。

重点监控项目的所有预售资金均纳入重点监管资金，不设一般监管资金。

第十七条重点监控项目的认定和解除由项目辖区政府、市国土局、市财政局、市城乡规划局等部门函告监管部门后实施。

第十八条房地产开发企业申请使用重点监管资金时，监管机构应对项目工程建设进度进行现场查勘。现场查勘应当在受理申请后2个工作日内完成。符合资金拨付条件的，1个工作日内通知监管银行予以拨付；不符合资金拨付条件的，书面告知申请人不予拨付的理由。

房地产开发企业申请使用一般监管资金的，监管机构应在受理申请后1 个工作日内通知监管银行拨付。

第十九条有下列情形之一的，监管机构不予批准拨付：

（一）超出监管机构核准数额的；

（二）已拨资金未按规定使用的；

（三）房地产开发企业未将预售资金全额存入监管账户的；

（四）未按监管机构要求进行整改或履行处罚的；

（五）其它违反本办法规定使用预售资金的。

上述行为改正后，方可继续拨付。

第二十条房地产开发企业与购房人达成退房协议并已办理退房手续的，房地产开发企业可以向监管机构提交退房款申请。经核实，监管机构应当在受理申请后1 个工作日内通知监管银行解除该部分预售资金监管。

第二十一条房地产开发项目在取得《芜湖市商品房初始登记证》后，房地产开发企业可向监管机构申请终止预售资金监管，经监管部门审核后，解除预售资金监管。

第二十二条房地产开发企业不按规定缴存、使用预售资金，以收取其他款项为名变相逃避监管，或提供虚假申请材料骗取使用预售资金的，由监管部门责令限期纠正，并依照《城市商品房预售管理办法》的规定予以处罚。

房地产开发企业的违规不良记录记入房地产开发企业信用档案和人民银行征信系统，并向社会公布。

第二十三条监管银行未按预售资金监管协议擅自拨付监管资金的，除承担相应法律责任外，监管机构2年内不再与其签订在本市从事预售资金监管的协议。监管部门将相关情况告知银行业监管机构，由其按照相关监管规定进行处理。

第二十四条监管部门工作人员有玩忽职守、徇私舞弊，应当核准拨付资金而不及时核准、不应当核准拨付资金而核准等情形的，依法予以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十五条市住房和城乡建设委员会可依据本办法制定实施细则。

第二十六条本办法自2013年 10月1日起施行。四县范围内商品房预售资金的监管，可参照本办法执行。