二手房成交赶超新房?芜湖楼市居然在释放这些信号

芜湖房地产交易网讯 纵观2017年芜湖楼市整体情况，前三季度，新房市场一片热火朝天，成交量蹭蹭往上涨。可逼近年底，新房与二手房成交却时常出现“倒挂”现象。从2018年1月至今，这种“倒挂”现象，似乎成了常态，二手房不仅在成交量上“逆袭”，成交量远远超出新房，更迎来了二手房房价上涨的春天。在芜湖楼市调控政策频出，商品房新增供应节奏有所放缓的背景下，一些带有学区、地铁、商圈等购房热点的二手房房价，甚至挂得比新房还高。这是否意味着芜湖楼市已进入存量房时代？2018年，一二手房成交“倒挂”状态能否持续？

一二手住宅成交出现“倒挂”

进入2018年，芜湖新房与二手房成交量出现“倒挂”，就以18年前三周为例，从2017年12月31日-2018年1月20日，新房成交932套，二手房成交1546套，二手房比新房多成交614套。不难发现，目前二手房的成交量远远高于新房。

芜湖市区商品房备案（17.12.31-18.1.2）

根据前三周的数据对比，以及成交的区域来看，差距较大的主要集中在在镜湖区、弋江区、鸠江区。特别是镜湖区，二手房的成交量是新房的好几番。弋江区以及鸠江区的二手房成交也始终高于新房很多。虽说开发区以及三山区新房成交高于二手房，但由于两区成交总量低，对两者之间的差距影响不大！

楼市政策成关键影响因素

2017年底2018年初，芜湖新房成交走低受政策影响很大。继2017年5月芜湖出台楼市新政后，紧接着芜湖再出台多轮楼市调控政策，比如备案限价、银行限贷、利率上浮等多种调控措施。

2018年初，芜湖楼市再出调控新政，商品房备案设置底线。为遏制备案价格虚高，引导房地产企业实事求是申报实价，对实际销售价格低于备案价格5%以上的，需重新办理价格申报手续，对不接受纠正的企业一律暂停网签，转为现房销售。关于备案的商品住房价格，自办理预售许可证之日起3个月内不得上调，超过3个月再次申报备案价格的，上调幅度不得超过1%。全年上调幅度不得超过4%等一系列调控政策。

这些楼市调控政策，对新房市场有着深远的影响，一定程度上减缓了开发商的推盘速度，新房市场房源不断减少，面对庞大的购房群体，新房供不应求，必将带活二手房市场。

芜湖是否进入存量房时代 “倒挂”能否持续

对于芜湖是否开始进入存量房时代，业内人士认为，从市场表现和成交量上来看，2018年芜湖并不会进入存量房时代。虽说近期一段时间内二手房的成交量远高于新房，但随着2018年各大纯新楼盘的入市，以及新房一旦放开备案网签，成交量仍将会继续碾压二手房。

从2018年至今的芜湖楼市表现来看，楼盘推新节奏放缓，成交量出现明显下滑。根据往例，无论是新房还是二手房都寄希望于春节前尽可能多地完成备案、提高业绩。当下众多开发商，趁着春节返乡置业的高峰期，展开营销活动，加大推盘速度，进行年底最后“冲刺”，预计后期新房市场的成交量会有所上涨！

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新房、二手房哪个好！到底怎么买？

昨天回家，小编的舅妈还问我，现在在芜湖市区买什么样的房子比较好。这或许是很多人在纠结的问题，是买二手房？还是买新房好呢？小编觉得这个答案不是少有的，对于不同的人来说，有不同的选择；

排名前列 资金的差距

我们这里是资金定义范围为首付和贷款，

假设是首套首贷，同样是100万的房子，按照目前的政策，可以贷款七成。

对于二手房，银行评估价格会影响到首付的数额；一般来说，考虑到房屋的折旧情况等因素，评估的价格一般要低于成交价格，假设本案中银行评估价为90万。

对于新房，成交价与银行评估价一致，于是有了下表。

同样价格的房子，在本案中二手房需要更多的首付款，对于超过首付款预算的客户，会增加负担；

特别提醒一点，二手房如果房子年岁比较长，也是会影响到贷款年限，比如可能只能贷款25年或者20年，这样会月供压力会较大。

上面讲的是一般情况，各位朋友在考虑二手房的时候，务必请经纪人核查以往贷款评估价，以免首付款不足的情况发生。

当然，很多时候二手房银行评估价是可以和成交价是一致的，这个在交易之前也需要得到确认。

第二 交易费用的差距

二手房的交易费用比较多，包括增值税，增值税的附加税费，契税，个税，中介费等。新房的交易费用就比较少，主要是契税。二手房的交易费用明显高于新房，差距主要在增值税和个税上，所以买二手房较好可以挑到满五少有的房子。

第三 交易流程的差距

二手房交易流程：

购房资质审核→看房→产权核实→签订买卖合同→交首付→买方申请贷款→交税费和中介费→过户→交接水电煤气费和物业费→领取新房不动产证→贷款下来后交付房屋。

买二手房有很多环节需要双方到场确认，哪一个环节出问题，都很容易造成后期不动产权证下发或者入住困难等问题。

新房的交易流程要简单些：

确定购房资格→看房选房→认购→付款→贷款→收房→入住

第四 产权清晰度

对于二手房，有可能有多位产权人，那在过户的时候比较麻烦，这个时候需要找靠谱的中介公司来提供产权清晰的房源。

对于新房，客户是和开发商打交道，产权也是由开发商或者指定律师事务所代办，所以产权是很清晰的。

第五 不确定性因素差异

二手房有个很大的优势：不确定因素更少，这个包括周边配套，学区、地段，房屋质量等。

因为有些新房建在郊外或者外环，配套设施往往跟不上，需要一段时间发展才能成熟起来。反过来说，如果新房建在配套已经完善的地段，那这时候新房的优势更多。

第六 房屋外观和户型设计不同

对于二手房，如果房龄较老的房子，一般是紧凑户型，各个独立空间面积会比较小；如果是房龄比较新的房子，户内赠送面积有可能会比较多，取决于具体项目。

对于新房，在设计的时候会很注意房屋朝向、采光、通风等。

总的来说，买房这种事情要多去了解学习。有时候你要的地段，你要的学区，你要的户型或者环境只有二手房了，又或者新房的价格奇高，那我们就选择二手房来交易，选择大的正规中介公司尤其关键。

如果有合适的新房，小编真心建议可以用心挑选挑选，毕竟现在芜湖还有很多新楼盘即将入市。