认房又认贷,买了一半的房子怎么办?没有购房资格怎么办?有办法|北京律师

从去年10月到现在，我国一二线城市限购政策频发，随着政策的变动，有一些购房者面临尴尬的处境：政策出台前签订合同交纳了定金，却尚未办理网签，限购已经出台发现自己不符合购房资格。 

悲剧！但面对来势汹汹的限购限贷，我们要如何应对呢？ 

一、买了一半的房子如何解决这四个问题？

1、限购是否导致合同无效？

答：限购是政府部门调控房产的措施，属于政策，不是法律，也不是行政法规。根据《合同法》有关规定：判断合同是否有效，只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，而不能依地方性法规和行政规章作判断依据。可见，房产限购并不会导致合同无效，包括定金合同、买卖合同和房产中介的居间合同！但双方可以基于限购政策解除合同。

2、如卖方选择解除合同，要适用定金罚则进行双倍返还吗？

答：定金罚则，是约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。

适用定金罚则的前提是存在违约行为！如前所述，因限购解除合同，双方均不存在过错，都不构成违约，也就不能适用定金罚则，如数退还即可。

3、定金和已交纳购房款能否退还？

答：所谓定金，是为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20%），预先给付对方当事人的金钱或其替代物，是一种担保。能否退还定金，关键要看是否存在违约行为！

限购政策，是买卖双方无法预见的情形，超出了签订合同前的预期，属于不可归责于当事人双方的事由！按照《合同法》有关规定，买卖双方都可以要求解除合同，双方都不构成违约！卖方要如数退还给买方已交纳的定金和购房款。至于赔偿损失的请求，一般都不支持！

4、限购解除合同后，通过中介购买房产的中介费能否退？

答：因政策出台属于不可归责于买卖双方的事由，导致房屋买卖合同无法继续履行，中介公司不能以已经促成双方签订房屋买卖合同其居间行为已经完成为由要求支付中介费，但买方应支付中介公司为居间活动花费的合理费用。

二、如果限购后失去购房资格还能怎么买房？

1、缴满社保后再买

很多限购城市要求非本市户籍需要连续缴满社保或个税达一定年限，才可以购房。北京、上海、深圳等3个城市，要求的社保或个税年限是5年；广州则是3年。其它的限购城市，则是要求1年或2年的社保或个税记录。

如果你在该城市已经缴纳了一定年限的社保或个税，那么就耐心的等待自己缴满了符合要求的社保或个税年限后，再买房吧。

2、买不限购区域的房子

一些城市实行分区限购，因此，有些区域是不限购的，可以选择在这些不限购区域内买房。

3、买不限购的房产

一般普通住宅限购，40年产权、50年产权的房子不限购，如果是出于投资的目的，可以考虑购买商业性质的住房。当然，自3月26日起，北京市商住限购政策已经出台！

另外，注意看清城市的限购政策。有的是新房限购，但二手房不限购，如果被限购了但又想买房，则可以考虑购买二手房。

4、结婚买房，以取得本市户籍

从限购政策来看，一般本市户籍家庭限购2套，或者是不限购，但是第三套房暂停住房贷款。如果是非本市户籍的朋友与本市户籍的人结婚，可以获得买房资格。注意哦！假结婚不可取。如果是恋爱中的小情侣，一方被限购而另一方具有买房资格，可以结婚后再一起买房。

5、将自己的入户迁入该城市

城市的落户方式有很多种，比如人才落户、投靠落户。如果你在该城市落户了，取得了该城市的户籍，则可以买房了。如果你之前已经在该城市买了房子，只是未迁户口，若符合落户条件，则可以把户口签入到该城市，这样你就是本地户口了，还可以再买一套房。

而类似于假结婚买房、假离婚买房和借名买房，都是不可取的，这样做有很大的风险。限购后，想要买房，还是通过合理、合适的方式去买房。