买房遭遇新政,当事人能否主张情势变更

房产律政 2017-12-01 10:36:00
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买房遭遇新政,当事人能否主张情势变更

【基本案情】

   

   白某是北京市户口,原来结婚时购买的是一居室,现在随着生活条件的改善,白某夫妻打算换一套较大的房子。2012年10月,白某夫妇将自己的房子挂在中介公司出售,同时二人也开始看房子。

2012年12月,白某夫妇将一居室卖出,白某与卖方签订了房屋买卖合同,并约定一个月内办理过户手续,买方于过户前付清了全部购房款。2013年1月,白某夫妇看中了海淀区的一套学区房,随后与出卖人签订了《北京市存量房屋买卖合同》。

合同约定:出卖人陈某将位于北京市海淀区人民大学附近的303号房屋出售给白某夫妇,房屋总价款为275万元,白某夫妇与合同签订后15日内支付150万元首付款,由陈某到银行办理房屋解抵押手续,双方网签后,白某再支付购房款75万元,剩余购房款50万元于过户当日支付;并约定交易过程中的全部税费由白某夫妇承担。

合同签订后,白某如约支付了首付款150万元,2013年2月下旬陈某办理了解抵押手续,之后白某夫妇便向北京市海淀区建委提交了购房资质审核的相关材料。

3月30日,北京市人民政府颁布了新的“国五条”实施细则,其中明确规定对于个人转让住房严格按照个人转让住房所得的2%计征收个人所得税;对于个人转让自用5年以上,并且是家庭少有生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。白某夫妇很庆幸自己购买的房屋属于满5年家庭少有住房,可免征个人所得税。

可是不曾想新政出台之后,北京市的房价又一路上涨,白某夫妇多次催陈某办理网签,陈某均以在外地出差为由推脱。随后,陈某又通知白某夫妇已另购房屋,并马上进行网签。白某听后非常着急,若陈某再网签一套房,所购房屋将不是少有住房,需要缴纳20%的个人所得税。

此时陈某提出要么购房款加20万元,要么由白某自己缴纳税款,但是白某夫妇无法接受这两种方案,于是将案件提交法院,主张解除合同。

【法院判决】

北京市海淀区人民法院经过审理,认定国家限购政策调整属于情势变更,白某夫妇要求解除合同,应予支持。最后,法院判决:

一、解除2013年1月20日原告白某夫妇与被告陈某签订的《北京市存量房屋买卖合同》。

二、被告陈某与本合同签订后十日内退还白某夫妇购房首付款150万元。

三、驳回原告白某夫妇的其他诉讼请求。

一审判决后,双方均未上诉。

【律师看法】

本案是一起因房产新政所引发的纠纷,此类纠纷随着房产新政的颁布在一段时间内骤然增加。

本案中双方签订《房屋买卖合同》是在2013年1月,当时“新国五条”并未出台,双方均无法遇见国务院会出台此政策,更无法遇见被告经市政府下发的《通知》中会将个税调高至20%,因此导致合同法律性为基础的客观事实发生了异常变动。如果按照原合同继续履行,对于买卖双方都是不公平的。

因此,国家政策的调整应当适用情势变更的相关规定。所谓“情势变更”,是指合同依法有效成立后,全面履行合同之前,出现了不可归责于双方当事人的原因,使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化,若继续维持合同的原有效力则显失公平,受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度。

适用情势变更的条件有以下几个:

一、是须有情势变更的事实;

二、情势变更须发生在合同成立后,完全履行前;

三、情势变更不能归责于双方当事人。

四、因情势变更的发生会导致合同的继续履行显失公平。

本案国家房地产政策的调整导致了合同基础在客观上发生了异常的变动,且该情势变更发生在合同签订后,履行终止前。另外,由于国家政策的调整超出双方当事人的预料范围,属于不可归责于双方当事人的事由,若按原合同继续履行将对双方当事人都显失公平。

对已出现情势变更的情况,当事人首先应当进行充分协商,若无法就协商事宜达成一致的,应当提交仲裁或法院进行裁判,请求解除合同。与本案一样,白某夫妇和陈某的交易遇上情势变更后无法协商一致,较好的办法就是通过法律渠道解除合同。

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