“十一”长假期间多地楼市成交下滑

　　□中国证券报记者 彭扬 实习记者 欧阳剑环 王凯文

　　近期热点城市楼市调控政策不断加码，传统“金九银十”销售旺季成交清淡。数据显示，黄金周前6天，多个热点城市楼市成交量明显下降。专家表示，政策继续收紧、房企推盘节奏减缓、购买者观望情绪加重等原因导致楼市趋冷。未来调控政策料继续收紧。

　　调控持续升级

　　国庆假期前一周，多地纷纷加码楼市调控。西安、重庆、南昌、南宁、长沙、石家庄、宁波等城市发布楼市新政，迎来一波小规模调控潮。以西安为例，西安市物价局在《关于商品住房价格申报有关问题的通知》中明确，9月25日起，商品住房项目在办理预售许可证前，或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房在调整价格前，须向西安市物价局进行商品住房价格申报。

　　中国证券报记者在西安市高新区某楼盘看到，前来咨询的购房者只有五六个人。销售人员称：“由于节假日旅游和天气原因，这几天看房者不多。但西安今年以来房价快速上涨有目共睹，尤其是三四月涨幅最明显。”

　　销售人员表示：“现在高新区土地价格每亩1500万元，比之前翻了一番多。但随着政策收紧，炒房客肯定越来越少。”

　　为避免房价快速上涨，西安市此前在《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》中强调，在限购区域内，暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房。

　　在热点二线城市中，此前楼市大热的南京市已明显降温。中原地产工作人员对记者说：“由于南京严格的限购政策，投资买房热潮逐渐降温。现今前来咨询买房的顾客大多为刚需或者是希望改善住房质量。”

　　值得注意的是，目前不仅购房者在观望，很多楼盘也处在观望中。据记者了解，南京限购限价政策中，政府对南京地区新房销售价设置上限，南京多区域出现二手房价比新房价高的现象，多数楼盘处于观望期，并不打算在政策收紧时进行销售。某楼盘工作人员坦言，目前该楼盘可能暂停销售。

　　成交同比下滑

　　中国证券报记者国庆期间走访北京市丰台区某楼盘时发现，售楼大厅空空荡荡，四十分钟之内只见到两组购房者。该楼盘销售人员称：“在节假日，看房客不再像之前那么多。目前调控政策将投资客拒之门外。比如，二套房需80%首付，且二套房房贷利率上调20%，炒房门槛大大提高。”

　　不过，有售楼员表示：“虽然假期看房客不多，但是看房的基本都是真心想买房者，所以成交率较高。”

　　中原地产研究中心统计数据显示，黄金周前6天，多个热点城市楼市成交量明显下降。其中，北京新建住宅前6日网签78套，二手房网签23套，均是2009年来的较低值，同比跌幅达到72%。

　　在一线城市中，不仅是北京，上海国庆假期的成交量也下跌明显。上海市前6天新房网签量为147套，同比去年同期的665套下跌78%。

　　与此同时，北京市住建委执法检查组在“双节”期间开展了房地产执法专项行动，重点是检查房地产项目和房地产经纪机构的销售现场和销售行为，以确保房地产市场平稳健康运行。

　　近期严查“首付贷”等违规操作使得楼市继续降温。北京市银监局、央行营业管理部日前联合印发《北京银监局人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》，要求北京市辖内的银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。

　　事实上，从三季度整体成交数据来看，一线城市明显下跌。克尔瑞研究中心数据显示，一线城市在各线城市中整体表现最差，成交面积仅458万平方米，环比下跌31%，同比更是锐减65%。主要原因，一方面是新增供应有限，同比减少33%；另一方面是“限购”和“限贷”政策并无放松，购房者观望情绪加重，新项目开盘去化情况一般。

　　具体来看，北京商品住宅成交面积已连续三个季度下滑，三季度成交面积仅79万平方米，同比下降80%。上海案场到访量连续七个月下滑，客户观望情绪严重，环比跌幅25%。深圳则一直保持低位运行。

　楼市明显降温

　　业内人士认为，政策收紧、房企推盘节奏减缓、购买者观望情绪加重等是十一假期楼市降温的原因。

　　“降温的重要原因之一就是原有购房政策较紧的城市继续提高了二次购房或首付的比例，对购房者压力较大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，其次，从房企推盘节奏来看，预售证管控较严，使项目预售面临很大压力，整体市场楼盘较少，也造成市场降温。这种降温现象或许会倒逼部分房企后续在价格上有所调整。

　　从调控政策来看，同策咨询研究部总监张宏伟表示：“从去年10月计算，本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年，也就是有可能持续到2018年三季度。当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应结束，房价上涨预期打破，投资投机客将退场。”

　　广发证券房地产行业首席分析师乐加栋表示，在全行业库存处于低位的情况下，核心一二线城市的既有调控政策难见放松，甚至会长期化、常态化，并且不排除更多弱二线及三四线城市未来出台“限售”等约束性调控措施的可能性。

　　“调控政策未来或持续处于收紧状态。”明源地产研究院首席研究员刘策表示，但对于房企而言，在冲业绩和保证现金流上，可能还会有一波“跑量”。

　　从房价方面来看，克尔瑞研究中心研究报告指出，一线城市预售价格管控仍将从紧执行，在市场持续供不应求的大背景下，一线城市房价走平的可能性更高。二线城市房价将持续分化，成都、武汉、杭州等市场依旧供不应求的二线城市可以参照一线城市，房价将以“稳”字当头。西安、海口、沈阳、长春等新晋热点二线城市，随着炒作氛围逐渐消散，难以支撑房价持续过快上涨，预计四季度房价面临回调。三四线城市中的热点城市面临政策调控的几率大大提升，一旦政策基调生变，投资、投机性需求难以为继，房价必将面临显著下调。

　房企融资渠道渐趋多元化

　　□中国证券报记者 彭扬

　　今年以来，多数房企销售业绩稳步增长。同时，房企对资金的需求提高。业内人士表示，随着信贷持续收紧，房企面临的融资形势严峻。因此，积极推进金融创新，开辟多元化融资渠道对房企而言变得尤为重要。比如资产证券化等，助推房企由重资产向轻资产模式转变。

　　严控房企发债用途

　　今年一线及热点城市在限购、限贷、限售等调控政策下，房企销售出现些许波动，但大部分房企对下半年的销售前景并不悲观。克尔瑞研究中心分析师房玲表示，约有近10家房企上调了全年业绩目标，企业整体销售业绩表现良好，回款不错。

　　但部分房企在资金方面仍有压力。受调控影响，房企融资渠道不断收紧。中信证券分析师明明表示，从房地产行业发行债券募集资金的情况来看，2016年前三季度地产行业债券发行金额及只数较多，如2016年一季度发行金额总计3978亿元，2016年二季度为2713亿元，2016年三季度再度上升至3366亿元。相比之下，2017年一季度发行金额仅为649亿元，二季度为1135亿元。

　　“从二季度开始，房地产境内发债略有松动，但总量和募资用途控制严格。”中金公司研究员许艳表示，从3月开始，房地产行业信用债的发行量有所增加。比如，万科和金地，7月各发行了40亿元公募公司债。不过,募集资金用途依然不得用于购置土地，只能投向非房地产业务，并且需要进行专户监管。同时，住宅类房地产公司债目前审批非常严格，多数是之前的批文快到期才允许发行。总体来看，虽然住宅类房企发债不是完全不可能，但总量和质量控制比较严格，发行总量与之前高峰期不可同日而语。

　　从房企负债来看，房玲表示，上半年末，165家房企总有息负债为51619亿元，较期初上升17.3%。一般情况下，房企规模与负债规模呈正相关关系，上半年末，有11家房企的总有息负债超千亿元，较2016年末增加4家。

　　开辟多元化融资渠道

　　事实上，在国内房地产融资收紧之下，海外发债是部分房企依赖的通道之一。据克尔瑞研究中心统计，重点房企融资监测数据显示，上半年重点房企海外发行优先票据高达183亿美元，合计人民币1242亿元，而2016年全年仅合计约人民币295亿元。其中，中国恒大上半年发行101亿美元海外优先票据，替换了原有永续债。扣除恒大的影响，上半年其余企业发行优先票据仍然超过550亿元，是去年全年的两倍多。

　　中金公司分析员许艳表示，2017年中资房企美元债融资呈现爆发式增长，主要包括两方面原因：一是2013年和2014年发行的债券多在2017年和2018年赎回或到期，再融资需求推动2017年房企大量续发；二是2016年9月以来国内市场房企融资环境收紧，倒逼企业转向海外市场筹集资金。

　　“综合来看，2017年上半年房企的偿债能力较2016年末有所下降，但基本属于稳健水平。”房玲表示，随着信贷持续收紧，房企面临的融资形势严峻。在此背景下，积极推进金融创新，开辟多元化融资渠道对房企而言尤为重要。

　　中信建投房地产行业首席分析师陈慎表示，在融资渠道收窄的大环境下，资产证券化作为金融创新工具，在房地产企业融资发行方面具备诸多优点，拓宽了融资渠道，降低整体融资成本，提高了融资便利，是我国房地产行业发展的趋势所在，同时助推房企由重资产向轻资产模式转变。

　　陈慎称，开发商可以等商业项目运营成熟后，通过出售、分散和打包设立相应ABS产品在公开市场出售，引入投资人、资产管理人和托管人，从而实现资金快速回笼、周转，提高资金再利用效率和公司再融资能力。与此同时，房企可持有部分ABS份额，同时享受分红和物业升值收益，改变传统的“快进快出”经营模式，实现向“轻资产、重运营、多元化”的转型。在租赁市场试点放开的背景下，通过REITs类ABS有助于提高租赁企业的租金回报率，大幅缩短资金回收期限，有利于房地产租赁市场快速发展。