债务人无力还款时,双方签订房屋买卖合同以物抵债的行为是否有效?

裁判要旨

借款合同到期后债务人无力偿还借款，双方经协商一致将借款合同关系变更为商品房买卖合同关系的行为合法有效。此商品房买卖合同并非为双方之前的借款合同提供担保，也不违反《物权法》排名前列百八十六条禁止流押的规定。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应予以审查，以防止当事人将超高利息转化为已付购房款。

案情简介

一、汤某、刘某、马某、王某与雁海公司先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对雁海公司合计2.6亿元借款的债权。

二、该债权陆续到期后，因雁海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认雁海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定雁海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给雁海公司。汤某等四人提交与雁海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%，逾期利率10%计算，并计算复利。

三、因雁海公司拒不交房，汤某等四人向新疆高院提起诉讼，主张双方在借款合同到期后签订的商品房买卖合同有效，雁海公司逾期交付房屋构成违约。请求：雁海公司支付违约金6000万元和律师费416300元。新疆高院一审判决：雁海公司向汤某等四人支付违约金9275057.23元和律师费416300元。

四、雁海公司不服向较高法院上诉称，双方之间买卖合同系借款合同的担保，并非双方真实意思表示，且欠款金额包含过高利息。较高法院认为一审判决错误，遂改判：撤销一审判决；驳回汤某等四人的诉讼请求。

裁败诉原因

较高法院裁判观点认为，汤某等四人以雁海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求雁海公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。具体而言：

首先，本案中双方当事人之后签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不存在《合同法》第五十二条的合同无效情形，属于合法有效合同。因为此商品房买卖合同并不是为之前签订的借款合同作担保，而是借款合同到期后，债务人无力偿还借款，双方重新协商，将之前的借贷法律关系变更为买卖法律关系。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。

其次，在商品房买卖合同有效的前提下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且雁海公司提出该欠款数额包含过高利息，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤某等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，雁海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。

综上，较高法院认为，雁海公司逾期交付房屋并不构成违约，故汤某等四人要求雁海公司支付违约金和律师费的主张不能成立。

实务经验总结

前事不忘、后事之师，为避免民间借贷双方发生不必要的纠纷以及发生纠纷后债权不能得到有效保障，较大限度保护债权人的经济利益，提出以下建议：

出借人在决定是否借钱给对方前，要通过多种途径考察借款人的信誉和偿还能力。首先要看借款人的固定资产、经济收入等情况；甚至还要看借款人平时为人口碑和信誉，否则借出去的钱就是“肉包子打狗”，有去无回。

发生借贷关系，务必签订书面借款合同，签字画押，双方各执一份，妥善保存原件，以备将来作为证据使用。此外，较好要求对方提供保证人或抵押担保，并签订书面合同，如果抵押物是房屋、汽车等，还要及时办理正式的抵押登记并取得抵押登记的权利证书。这样，一旦借款人无力偿还借款时，可以向保证人追索借款或合法地以抵押物抵偿借款。除能马上办理房屋交付和过户等手续外，尽量不要与借款人签订商品房买卖合同作为借款合同的担保，否则法院可能会确认商品房买卖合同无效而按照借贷关系处理。这样一来，如果债务人无力偿还本金，利息和违约金，债权人的债权将失去保障。

相关法条

《中华人民共和国物权法》

排名前列百八十六条 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

《较高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》[法释〔2015〕18号]

第二十四条　当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

以下为较高法院在二审判决“本院认为”部分就此问题发表的意见：

本案争议的商品房买卖合同签订前，雁海公司与汤某等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在雁海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期雁海公司难以清偿债务时，通过将雁海公司所有的商品房出售给汤某等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》排名前列百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《较高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。雁海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。

但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且雁海公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤某等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，雁海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤某等四人以雁海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求雁海公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令雁海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。

案件来源

指导性案例72号：汤某、刘某、马某、王某诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案［较高人民法院民事判决书（2015）民一终字第180号］