万科卡位汽车产业小镇

7月的上海天气非常炎热，很多人面对这样的酷暑已经不愿意出门。而在位于上海安亭新镇的一个图书馆内，依旧挤满了人。大家在这里看书、喝咖啡，将这个图书馆利用的满满的。

两年前，上海万科参与了安亭新镇的开发和规划，将更多的商业配套引入到这个以汽车为产业主导的小镇。这样的改造同时也改变了小镇居民的生活方式。以前他们的周末可能需要去南翔等商业区域才能消费，而如今他们可以在家门口享受到更多的生活配套。

“万科的进入主要是升级完善小镇城市功能系统，通过带来更多的商业元素来聚集人气，从而进一步优化这个小镇的生命力。”一位上海万科相关负责人告诉记者。

万科排名前列产业小镇

安亭新镇作为上海“一城九镇”计划的试点城镇之一，是上海打造完整汽车产业链的阵地，该区域内融入汽车产业链相关企业，整个片区均是围绕企业展开。

此前，由于安亭新镇商业、教育配套不太完善，当地的居民纷纷选择在嘉定北等区域居住，该区域除了工作氛围外并没有其他氛围。

2015年，上海万科与安亭汽车城开始合作，其将上海万科的社区商业、长租公寓、创意办公、兴趣教育、美好家装修、文化产业等业务全部引进该小镇，让这里的配套不断完善。

“就中国目前情况看，人才和产业较难集中到小城镇上，原因之一是交通条件跟不上和服务配套设施落后，一旦有了极大的改善，特别是网络通讯和公共服务体系的完善，人们必定愿意到安逸宁静，风光宜人，生活方便的小城镇上去。”上述负责人告诉记者。

记者在现场看到，上海万科将自己的多元化产业不断进行导入，实现了小镇“城市功能系统”不断构建和完善。上海万科与汽车城合作引入了evcard分时租赁车，运营了剧场、开业了集中商业、图书馆，并引入了华师大双语学校，同时建设开放了体育公园。“我们希望不断完善小镇的配套，针对年轻人、白领、老年人不同的人口结构，实现全年龄段需求。”

引入了这些配套以后，未来的生活场景闭环可以基本实现。“在安亭新镇上班的年轻白领，可以租住在万科泊寓，早中晚可以在万科食集就餐或者在7-11简餐，晚上可以在万市集的健身房锻炼身体，周末可以在新镇里的剧院观看话剧、在教堂里做礼拜或在图书馆看书。”这位负责人介绍。

有了这样一个基础，这个小镇的活力越来越大。通过产业聚集人口，通过商业配套留住人口，让这里形成一个自循环系统。对于房企而言，未来商业既可以实现租金收益，还可以通过配套增值来提升住房价格，实现住宅的销售。

机遇和风险

事实上，随着一二线城市的新建住宅量出现天花板，每家房企都开始不断开始多元化和产业布局。包括万科、恒大、绿地、龙湖、旭辉都开始不断外延自己的产业业务，特色小镇成为风口之一。

“谁都不知道下一个风口是什么，但是如果你不去尝试，在下一个风口来临的时候你就没有红利。”一位房企高管告诉记者。

中国城市规划设计研究院副院长李迅指出，从国家宏观层面来说，抓特色小镇、小城镇建设大有可为，对经济转型升级、新型城镇化建设，都具有重要意义。从供给侧结构性改革角度来看，特色小镇在新常态经济发展中，是一个新的增长点。

根据我国住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部关于开展特色小镇培育工作的通知，到2020年，将培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，引领带动全国小城镇建设，不断提高建设水平和发展质量。

因此，开发商们都纷纷看到了这里面的机会，记者多方采访获悉，众多房企纷纷涌入特色小镇建设之中，一方面可以享受一定的政策红利，低价获取更多的土地，降低自己的拿地成本。同时，从开发向运营的转型可以有效对抗纯开发带来的风险，可以实现更多稳定的回报。

上述万科安亭新镇就是一个例子，这是万科体系内排名前列个以产业为主导的小镇，目前已经实现盈利。而随着未来汽车产业升级，其运营的小镇价值还将不断出现。相比于传统的拿地开发，这样的形式，则可以实现更加长远的发展和现金回报。

不过，风口之上并非每一个猪都可以飞起来。

清华校友房地产协会会长聂梅生认为，开发商需要想清楚特色小镇的定位、运营和商业模式。“你原来策划的运营模式到最后的运营当中是否能够实现?钱能否回来?不像卖房子，房产证一转就可以完成了。所以这件事情，我们的空间确实更大了，但是要求也更高了。我们进入了完全不太熟悉的商业模式。”

易居智库研究总监严跃进认为，开发商进入特色小镇都为了抢占风口，但是最后还是比拼的是运营能力，如果没有足够的运营能力，可能也会在项目上出现亏损，甚至拖累其发展。（来源：排名前列财经日报）